Endringer i avhendingsloven

Endringer i avhendingsloven – i kraft fra 1. januar 2022

Denne artikkelen tar sikte på å forklare de største endringene i loven som er av betydning for de som vurderer å kjøpe, eller selge bolig, i nærmeste fremtid.

Formålet med lovendringene er tryggere bolighandel for både kjøper og selger. Reglene er endret for å bedre dokumentasjonen og informasjonen om eiendommen som selges, i tillegg får kjøperen skjerpet undersøkelsesplikt. Tanken er at jo mer informasjon som gis, jo færre negative overraskelser vil det komme for kjøper.

Den viktigste dokumentasjonen ved boligsalg er:

• Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig
• Egenerklæring fra selger
• Salgsoppgaven, annonse o.l.

Presisering av kjøperens undersøkelsesplikt

Det følger av avhendingslovens § 3-10 at kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som kjøper kjente, eller måtte kjenne til på avtaletidspunktet. I den nye loven er det inntatt en presisering i lovens § 3-10 første ledd om at kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som «tydeleg» fremgår av tilstandsrapporten, eller andre dokumenter som selger har gitt til kjøper i forbindelse med salget. Det har altså ingen betydning om kjøper rent faktisk visste om omstendighetene.

Strengere krav til tilstandsrapporten

For å sikre at dokumentasjonen kjøper forutsettes å være kjent med er god nok, følger det lovfestet krav til hvordan tilstandsrapporter skal utarbeides og hva som skal med i tilstandsrapporten. De kravene som stilles til tilstandsrapporten følger av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Dersom tilstandsrapporten ikke tilfredsstiller de krav som følger av forskriften, vil ikke rapporten være «godkjent» etter den nye loven.

I forskriften stilles det blant annet krav til at tilstandsrapporten skal skrives tydelig og på en «forbrukervennlig» måte. Dette er inntatt av hensyn til at en alminnelig kjøper har mulighet til å forstå innholdet. Kort sagt skal tilstandsrapporten utformes slik at en vanlig kjøper skal forstå hva som er feil på eiendommen og hvilke problemer som kan oppstå.

Det er også inntatt et krav om at kjøper skal få et anslag på hva utbedringskostnadene kan utgjøre på de bygningsdelene som har fått tilstandsgrad 3.

Det blir slutt på «solgt som den er»- forbehold

Frem til 31.12.2021 ble nesten alle eiendommer «solgt som den er». Dette innebar en betydelig risiko for kjøper. Etter den nye loven følger det av § 3-9 (2) at selger ikke lenger kan ta generelle forbehold om eiendommens tilstand ved forbrukerkjøp. Betydningen av dette er at selger nå sitter med en større risiko enn tidligere.

Det er imidlertid fortsatt mulig å ta forbehold om spesifiserte forhold, men det kreves at forholdet må være spesifikt nok til å kunne ha virket inn på kjøperens vurdering av eiendommen.

Endringen innebærer at selger motiveres til å dokumentere den faktiske tilstanden av eiendommen og gi mer informasjon. Dette håper vi vil føre til at det vil være færre rettslige mangler.

Egenandel på inntil 10.000 kr

Det er inntatt en helt ny bestemmelse i § 3-1 (4) som fastslår at kjøperen får en form for «egenandel» på 10.000 kr ved utmålingen av et prisavslag. Det innebærer at mangler som utgjør en kostnad på mindre enn 10.000 kroner, ikke kan gjøres gjeldende ovenfor selger. Det er imidlertid et unntak ved salg av bygninger som blir solgt som ny.

Det må presiseres at kjøper ikke automatisk får prisavslag for alle feil og/eller avvik som overstiger 10.000 kroner, da dette beløpet ikke har noen betydning for selve mangelsvurderingen.

Tips til boligkjøper

Advokatfirmaet Solver anbefaler boligkjøpere å lese alle salgsdokumentene nøye, før det blir lagt inn bud. Still gjerne spørsmål til selger eller megler om ting du lurer på. Det er viktig å undersøke våtrom, kryploft/krypkjeller og andre «risikoområder» grundig. Det kan også lønne seg å avklare om det foreligger dokumentasjon på utførte arbeider.

Har du noen spørsmål til den nye avhendingsloven? Ta kontakt med en av våre eiendomsadvokater.