---
title: Fukt i borettslagsleiligheten – hvem har ansvaret?
description: Mugg, kondens eller mørke flekker kan være tegn på fukt. Hvem har ansvaret i et borettslag – andelseieren eller laget? Det er årsaken til fukten som avgjør.
image: https://www.advokatsolver.no/hubfs/fukt-3.jpg
---
[Hopp til innhold](https://www.advokatsolver.no/fagnytt/fukt-i-borettslagsleiligheten-hvem-har-ansvaret#main-content)
[Privat](https://www.advokatsolver.no/privat) [Bedrift](https://www.advokatsolver.no/bedrift) [Samarbeidspartnere](https://www.advokatsolver.no/samarbeidspartnere) [Priser](https://www.advokatsolver.no/priser) [Kunnskap](https://www.advokatsolver.no/fagnytt) [Menneskene](https://www.advokatsolver.no/menneskene) [Om oss](https://www.advokatsolver.no/om-oss)
[Kontakt oss](https://www.advokatsolver.no/kontakt-oss)
Fagområder privat
[Boligkjøp / boligtvist →](https://www.advokatsolver.no/privat/feil-og-mangler-ved-kjop-og-salg-av-bolig) [Eiendom →](https://www.advokatsolver.no/privat/eiendom) [Familie, barn og arv →](https://www.advokatsolver.no/privat/familie-arv-og-barnerett) [Forsikringsrett →](https://www.advokatsolver.no/privat/forsikringsrett) [Kjøp/salg og håndverkertjenester →](https://www.advokatsolver.no/privat/kjopsrett-og-handverkertjenester) [Tvisteløsning og prosess →](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess)
[Se alle fagområder →](https://www.advokatsolver.no/privat)
[ Tvisterådet Et utenrettslig tvisteløsningstilbud etablert av Advokatfirmaet Solver. Rask, effektiv og faglig kvalifisert behandling av tvisten – uten å gå veien om domstolene eller andre klageorganer.](https://148811248.hs-sites-eu1.com/tvisteradet)
Fagområder bedrift
[Arbeidsrett →](https://www.advokatsolver.no/arbeidsrett) [Entrepriserett →](https://www.advokatsolver.no/bedrift/entrepriserett) [Generell forretningsjus →](https://www.advokatsolver.no/bedrift/selskapsrett) [Offentlige anskaffelser →](https://www.advokatsolver.no/bedrift/offentlige-anskaffelser) [Tvisteløsning og prosess →](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess) [Tvisterådet →](https://148811248.hs-sites-eu1.com/tvisteradet)
[Se alle fagområder →](https://www.advokatsolver.no/bedrift)
[ Samarbeidspartnere Juridisk bistand skaper størst verdi når den er lett tilgjengelig. Derfor samarbeider vi med organisasjoner og virksomheter som ønsker å gi sine medlemmer, ansatte og kunder trygghet gjennom enkel tilgang til advokat.](https://www.advokatsolver.no/samarbeidspartnere)
[Om oss →](https://www.advokatsolver.no/om-oss) [Karriere →](https://www.advokatsolver.no/karriere)
Privat
[Boligkjøp / boligtvist](https://www.advokatsolver.no/privat/feil-og-mangler-ved-kjop-og-salg-av-bolig) [Eiendom](https://www.advokatsolver.no/privat/eiendom) [Familie, barn og arv](https://www.advokatsolver.no/privat/familie-arv-og-barnerett) [Forsikringsrett](https://www.advokatsolver.no/privat/forsikringsrett) [Kjøp/salg og håndverkertjenester](https://www.advokatsolver.no/privat/kjopsrett-og-handverkertjenester) [Tvisteløsning og prosess](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess) [Arbeidsrett for privatpersoner](https://www.advokatsolver.no/arbeidsrett) [Personskade](https://www.advokatsolver.no/privat/personskade) [Mekling/alternativ tvisteløsning](https://www.advokatsolver.no/mekling-og-alternativ-tvistelosning) [Tvisterådet](https://148811248.hs-sites-eu1.com/tvisteradet) [Se alle fagområder →](https://www.advokatsolver.no/privat)
Bedrift
[Arbeidsrett](https://www.advokatsolver.no/arbeidsrett) [Entrepriserett](https://www.advokatsolver.no/bedrift/entrepriserett) [Generell forretningsjus](https://www.advokatsolver.no/bedrift/selskapsrett) [Offentlige anskaffelser](https://www.advokatsolver.no/bedrift/offentlige-anskaffelser) [Tvisteløsning og prosess](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess) [Tvisterådet](https://148811248.hs-sites-eu1.com/tvisteradet) [Se alle fagområder →](https://www.advokatsolver.no/bedrift)
[Samarbeidspartnere](https://www.advokatsolver.no/samarbeidspartnere) [Priser](https://www.advokatsolver.no/priser) [Kunnskap](https://www.advokatsolver.no/fagnytt) [Menneskene](https://www.advokatsolver.no/menneskene)
Om oss
[Om oss](https://www.advokatsolver.no/om-oss) [Karriere](https://www.advokatsolver.no/karriere)
[Kontakt oss](https://www.advokatsolver.no/kontakt-oss)
[← Alle artikler](https://www.advokatsolver.no/fagnytt) [Eiendom](https://www.advokatsolver.no/fagnytt/tag/eiendom)
# Fukt i borettslagsleiligheten – hvem har ansvaret?
Publisert: September 2026
Michael Oscar Aga Åsheim
Senioradvokat MNA / Compliance ansvarlig
*Mugg i et hjørne, kondens på vinduene eller mørke flekker på soveromsveggen kan være tegn på et fuktproblem. Da oppstår gjerne det vanskelige spørsmålet: Er det du eller borettslaget som må undersøke, utbedre og betale?*
Den viktigste huskeregelen er denne: Det er **årsaken til fukten** – ikke stedet der fukten viser seg – som avgjør hvem som har ansvaret.
Fukt på en vegg inne kan skyldes en feil i ytterveggen eller ventilasjonsanlegget som borettslaget har ansvar for. Men det kan også være at fukten inne i leiligheten skyldes manglende oppvarming, lufting eller vedlikehold som andelseieren selv må ta ansvar for.
## Kort forklart: Hvem har ansvar for hva?
| Andelseieren har normalt ansvar for | Borettslaget har normalt ansvar for |
| --- | --- |
| Innvendige overflater, som maling og tapet | Selve bygningskroppen |
| Vegg-, gulv- og takplater | Bærende konstruksjoner |
| Gulvbelegg, lister og innvendige dører | Fasade og yttertak |
| Inventar og utstyr i leiligheten | Felles rør, ledninger og kanaler |
| Løpende vedlikehold av vinduer | Felles ventilasjonsinstallasjoner |
Normalordningen er altså at andelseieren har det innvendige vedlikeholdet, mens borettslaget har ansvar for bygningskroppen, fellesinstallasjonene og fellesarealene.
Dette er likevel bare utgangspunktet. En feil kan ligge skjult inne i leiligheten og likevel være borettslagets ansvar.
## Start med å finne årsaken
Før man kan fordele ansvaret, må man så langt som mulig finne ut **hvorfor fukten har oppstått**. Fukt og kondens kan skyldes mange forskjellige ting, for eksempel: Lekkasje utenfra, feil eller skade i en yttervegg, mangelfull eller feilmontert fuktsperre, kuldebroer, mangelfull ventilasjon, tette eller lukkede ventiler, for lite lufting eller oppvarming, manglende innvendig vedlikehold. Det er derfor ikke tilstrekkelig å konstatere at fukten er synlig på innsiden av leiligheten. Man må undersøke om årsaken ligger i en bygningsdel eller installasjon som borettslaget har ansvar for, eller i et forhold som tilhører andelseierens ansvarsområde.
## Når har borettslaget ansvaret?
Borettslaget skal holde både bygningene og eiendommen i forsvarlig stand, med mindre vedlikeholdsplikten uttrykkelig ligger hos andelseierne. Dette omfatter normalt bærende konstruksjoner, yttertak, fasade og felles installasjoner, samt fellesarealer både ute og inne.
## Når har andelseieren ansvaret?
Andelseieren har ansvar for det løpende, innvendige vedlikeholdet. Dette omfatter bl.a. maling, tapet, innvendige overflater, veggplater, gulvbelegg, lister, skap og innvendige dører. *Vedlikeholdsbegrepet* omfatter også praktiske oppgaver som maling, tapetsering, smøring eller rensing av apparater og staking av rør. Ansvaret kan derfor ligge hos andelseieren dersom fuktproblemet skyldes for eksempel tette eller lukkede ventiler som andelseieren skal holde rene og åpne; uforsvarlig bruk av boligen, for eksempel overbefolkning, tørking av klær utenfor våtrom, matlaging eller annen aktivitet som tilfører mer damp enn det boligen har kapasitet til å håndtere; manglende oppvarming eller lufting, manglende vedlikehold av innvendige flater eller installasjoner; eller arbeid andelseieren selv har utført eller fått utført innenfor sitt ansvarsområde
Andelseieren skal holde boligen i en slik stand at manglende vedlikehold ikke påfører borettslaget eller andre andelseiere unødig eller urimelig skade eller ulempe. Misligholder du denne plikten, og det fører til et økonomisk tap, kan du som andelseier bli erstatningsansvarlig overfor borettslaget eller andre berørte andelseiere.
## Ansvaret for skader forårsaket av tidligere andelseier
Det må skilles mellom hvem som må vedlikeholde eller reparere forholdet, og hvem som er økonomisk ansvarlig for at skaden oppstod:
## Du overtar det løpende vedlikeholdet
Når du kjøper en borettslagsleilighet, overtar du vedlikeholdsplikten for de delene av boligen som ligger innenfor andelseierens ansvarsområde. Dette gjelder selv om vedlikeholdet egentlig skulle ha vært utført av den forrige eieren. Har den tidligere eieren forsømt å vedlikeholde innvendige veggplater eller et gulvbelegg, er det du som ny eier som er ansvarlig for å utføre og betale for vedlikeholdet. Du kan ikke kreve at borettslaget setter i stand noe som er andelseieres vedlikeholdsansvar. Men det kan være aktuelt å rette et mangelskrav mot selgeren.
## Du overtar ikke den tidligere eierens erstatningsansvar
At du overtar vedlikeholdsplikten, betyr ikke at du blir erstatningsansvarlig for skader den tidligere eieren har forårsaket. En ny andelseier står bare ansvarlig for sitt *eget mislighold.* Noe forenklet kan ny andelseiers ansvar uttrykkes slik: *Vedlikeholdsetterslepet følger leiligheten*. Tidligere andelseiers erstatningsansvar følger ikke med. Borettslaget kan derfor ikke sende regningen til dagens andelseier bare fordi en tidligere eier skal ha gjort noe galt.
## Hvem betaler for maling, tapet og andre skader inne?
Her må man skille mellom *årsaken til problemet* og *følgeskadene* inne i rommet.
Maling, tapet, veggplater og andre innvendige overflater ligger i utgangspunktet under dagens andelseiers vedlikeholdsansvar. Hvis en tidligere eier for eksempel skadet fuktsperren inne i bæreveggen, uten at borettslaget selv har misligholdt sin vedlikeholdsplikt, vil dagens andelseier derfor som utgangspunkt måtte utbedre de innvendige overflatene selv.
Hvis følgeskadene derimot skyldes at borettslaget har forsømt sin plikt til å vedlikeholde, undersøke eller utbedre en bygningsdel under lagets ansvar, kan andelseieren ha krav på erstatning for det økonomiske tapet.
## Hvem skal undersøke hva som er galt?
Fuktproblemer kan ha flere mulige årsaker samtidig. En overflatisk befaring er derfor ikke alltid tilstrekkelig.
Når det er en reell mulighet for at feilen ligger i bygningskroppen eller en felles installasjon, bør borettslagsstyret sørge for *nødvendige faglige undersøkelser* for å fastslå årsaken til problemene. Borettslaget har rett til tilgang til leiligheten når dette er nødvendig for å undersøke eller utføre arbeid som hører under lagets vedlikeholdsansvar. Laget har derimot ingen generell rett til å inspisere boligen for å kontrollere hvordan andelseieren utfører sitt eget vedlikehold.
Dersom andelseieren vurderer å bestille takstmann eller andre sakkyndige selv, bør dette tas opp *skriftlig* med styret på forhånd. Om kostnadene senere kan kreves refundert, vil bero på en konkret vurdering av blant annet om undersøkelsen var nødvendig og rimelig, hva den avdekket, og om borettslaget hadde misligholdt sine plikter.
## Kan vedtektene gi en annen ansvarsfordeling?
Ja. Reglene i borettslagsloven er en normalordning, og vedtektene kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret. Det betyr at både andelseieren og styret bør lese vedtektene før de konkluderer. Vedtektene må være tilstrekkelig klare dersom ansvar som ellers ligger hos borettslaget, skal være overført til andelseierne.
## Dette bør du gjøre hvis du oppdager fukt
### 1. Dokumenter problemet
Ta bilder og video. Notér når problemet ble oppdaget, hvordan det har utviklet seg, og om det blir verre ved bestemte temperaturer eller værforhold. Lagre all skriftlig/digital dokumentasjon.
### 2. Varsle styret skriftlig
Beskriv hvor fukten viser seg, hvor lenge problemet har vart, og hvilke tiltak du allerede har forsøkt. Be om skriftlig tilbakemelding og faglig undersøkelse, og sett en tydelig svarfrist.
### 3. Ikke godta en udokumentert forklaring
Ikke godta udokumentert «synsing» om at kondens skyldes feil bruk, eller at problemet er andelseierens ansvar fordi skaden er synlig inne. Krev at den faktiske årsaken undersøkes.
### 4. Begrens skaden
Luft og varm opp boligen på forsvarlig måte, hold ventiler åpne og rene, og gjør nødvendige strakstiltak. Både borettslaget og andelseieren plikter å begrense sitt økonomiske tap gjennom rimelige tiltak.
### 5. Unngå større inngrep uten avklaring
Ikke gjør inngrep i fasade eller indre konstruksjoner, og ikke bestill større arbeider, før dette er avklart med styret. Dette med mindre det er kritisk å handle raskt for å hindre videre skade. Dokumentér hva som ble gjort, hvorfor det var nødvendig, og påløpte kostnader.
### 6. Gi borettslaget nødvendig tilgang
Andelseieren plikter å gi tilgang når borettslaget skal undersøke eller utføre arbeid innenfor sitt ansvarsområde. Arbeidet og ettersynet skal gjennomføres uten å skape unødig ulempe.
### 7. Les vedtektene
Undersøk om borettslaget har vedtektsbestemmelser som avviker fra lovens vanlige fordeling av vedlikeholdsansvaret.
### 8. Vurder krav mot selger
Gjelder problemet et manglende vedlikehold forrige andelseier skulle ha ordnet før kjøpet, kan det være aktuelt å rette et mangelskrav mot selger. Det er da viktig å undersøke hva selger opplyste om tidligere fukt/kondens, ventilasjonsproblemer og utførte arbeider.
**Ta kontakt med oss dersom du trenger råd eller bistand, uansett hvor i Norge du bor. Du treffer oss på tlf. 22 44 10 00 eller [via våre nettsider](https://www.advokatsolver.no/kontakt-oss).**
Skrevet av
### [Michael Oscar Aga Åsheim](https://www.advokatsolver.no/menneskene/michael-oscar-asheim)
Senioradvokat MNA / Compliance ansvarlig
[**Telefon:** 452 99 661](tel:+4745299661) [Les mer om Michael →](https://www.advokatsolver.no/menneskene/michael-oscar-asheim)
### Abonner på Fagnytt
Få innsikt, læring og nyheter fra oss rett i innboksen.
Her kan du lese vår [personvernpolicy](https://advokatsolver.no/personvern).
Kopier lenke
[mailto:?subject=Fukt+i+borettslagsleiligheten+%E2%80%93+hvem+har+ansvaret%3F&body=https%3A%2F%2Fwww.advokatsolver.no%2Ffagnytt%2Ffukt-i-borettslagsleiligheten-hvem-har-ansvaret](mailto:?subject=Fukt+i+borettslagsleiligheten+%E2%80%93+hvem+har+ansvaret%3F&body=https%3A%2F%2Fwww.advokatsolver.no%2Ffagnytt%2Ffukt-i-borettslagsleiligheten-hvem-har-ansvaret)
## Lurer du på om du har en sak?
Ring rådgivningstelefonen på [22 44 10 00](tel:+4722441000), så setter vi deg i kontakt med riktig advokat for din henvendelse.
[Kontakt oss](https://www.advokatsolver.no/kontakt-oss)
Advokatfirmaet Solver AS – din personlige problemløser.
Telefon: [22 44 10 00](tel:22441000)
Epost: [post@advokatsolver.no](mailto:post@advokatsolver.no)
Vækerø Park, Drammensveien 264, Oslo
Postboks 136, 1325 Lysaker
Privat
- [Boligkjøp / boligtvist](https://www.advokatsolver.no/privat/feil-og-mangler-ved-kjop-og-salg-av-bolig)
- [Familie, barn og arv](https://www.advokatsolver.no/privat/familie-arv-og-barnerett)
- [Kjøp/salg og håndverkertjenester](https://www.advokatsolver.no/privat/kjopsrett-og-handverkertjenester)
- [Personskade](https://www.advokatsolver.no/privat/personskade)
- [Tvisteløsning og prosess](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess)
[Øvrige fagområder →](https://www.advokatsolver.no/privat)
Bedrift
- [Arbeidsrett](https://www.advokatsolver.no/arbeidsrett)
- [Entrepriserett](https://www.advokatsolver.no/bedrift/entrepriserett)
- [Generell forretningsjus](https://www.advokatsolver.no/bedrift/selskapsrett)
- [Tvisteløsning og prosess](https://www.advokatsolver.no/tvistelosning-og-prosess)
[Øvrige fagområder →](https://www.advokatsolver.no/bedrift)
- [Priser](https://www.advokatsolver.no/priser)
- [Kunnskap](https://www.advokatsolver.no/fagnytt)
- [Menneskene](https://www.advokatsolver.no/menneskene)
- [Om oss](https://www.advokatsolver.no/om-oss)
- [Samarbeidspartnere](https://www.advokatsolver.no/samarbeidspartnere)
- [Karriere](https://www.advokatsolver.no/karriere)
- [Tvisterådet](https://www.advokatsolver.no/tvisteradet)
© 2026 Advokatfirmaet Solver AS · Org. nr. 925 145 262 Nettsted designet og utviklet av [Spring Agency](https://www.springagency.com)
[Personvern](https://www.advokatsolver.no/personvernserklaering)
Send din problemstilling
## Send din problemstilling
Det er helt uforpliktende å sende oss problemstillingen din. Vi ser på saken og finner ut hvordan vi best kan hjelpe deg videre.
Fyll ut skjemaet, så tar vi kontakt så snart som mulig.
Du kan også ringe oss eller sende problemstillingen på e-post.
**T:** [22 44 10 00](tel:+4722441000)
**E:** [post@advokatsolver.no](mailto:post@advokatsolver.no)
```json
{
"@context" : "https://schema.org",
"@type" : "BlogPosting",
"author" : {
"@type" : "Person",
"name" : "Michael Oscar Aga Åsheim",
"url" : "https://www.advokatsolver.no/fagnytt/author/michael-oscar-aga-åsheim"
},
"dateModified" : "2026-09-25T12:11:51.316Z",
"datePublished" : "2026-09-04T08:46:04.000Z",
"headline" : "Fukt i borettslagsleiligheten – hvem har ansvaret?",
"image" : [ "https://www.advokatsolver.no/hubfs/fukt-3.jpg" ],
"mainEntityOfPage" : {
"@id" : "https://www.advokatsolver.no/fagnytt/fukt-i-borettslagsleiligheten-hvem-har-ansvaret",
"@type" : "WebPage"
},
"publisher" : {
"@type" : "Organization",
"logo" : {
"@type" : "ImageObject",
"url" : "https://www.advokatsolver.no/hubfs/webbilder2026/logo/logo-hvit-bakside.png"
}
}
}
```