Fagnytt

Når sameiet skal pusse opp – men du får regningen

Michael Oscar Aga Åsheim — Wed, 09 Sep 2026 08:50:30 GMT

Et vanlig spørsmål i boligsameier er hvem som må betale når sameiet skal vedlikeholde bygningen, men et privat tilbygg – for eksempel en levegg, et skur eller en pergola – står i veien for arbeidet. Kan styret pålegge alle ekstra kostnader over på «eieren» av tilbygget, eller er dette en fellesutgift som skal deles på alle?

Nedenfor skal vi se nærmere på de viktigste reglene, krydret med et ferskt eksempel fra et helt vanlig eierseksjonssameie.

Eksempelet: Pergolaen som sto i veien

Seksjon A har eksklusiv bruksrett til et lunt hjørne av hagen og fikk for fem år siden skriftlig tillatelse til å sette opp en pergola.
Nå vil sameiet skifte tak, og stillaset må delvis plasseres der pergolaen står.
Styret krever at seksjon A betaler demontering, lagring, remontering og eventuell skade – anslått til minst 20–30 000 kroner.

Eierne av pergolaen protesterer. Har de jussen på sin side?

Utgangspunktet – alt som gjelder bygningen er en felleskostnad

Eierseksjonsloven (esl.) § 29 første ledd slår fast:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.»

Taket er del av bygningskroppen. Stillaser, sikring og andre hjelpemidler som trengs for å skifte tak, følger automatisk samme regel: Det er felleskostnader som normalt skal deles på alle etter brøken – ikke etter hvem som bor nærmest stillaset.

Finnes det lovlige unntak?

Loven gir bare to muligheter til å skyve regningen over på enkelt-seksjoner:

«Særlige grunner»

Esl. § 29 første ledd åpner for at felleskostnader kan fordeles «etter nytten ... eller etter forbruk» hvis «særlige grunner» gjør det rimelig.

Høyesterett har i Rt-2013-1508 (Gregers Grams vei) understreket at dette er et snevert unntak. Dommen gjaldt heisreparasjon som enkelte slett ikke hadde nytte av, men flertallet i Høyesterett sa likevel nei til å fravike brøken: Unntaket skal først og fremst brukes ved nye installasjoner, ikke når man vedlikeholder det som allerede finnes.

I pergola-saken oppstår merkostnaden fordi sameiet vil ta vare på taket – et tiltak alle nyter godt av. At en pergola står i veien, gir ikke «nytte» for eierne av pergolaen; tvert imot. Det er derfor vanskelig å se «særlige grunner».

En klar vedtektsbestemmelse med tilslutning fra alle berørte seksjonseiere

Loven åpner også for at seksjonseierne kan avtale en annen fordeling ved å innta dette som en egen bestemmelse i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse blir i tilfelle bindende også for senere seksjonseiere. Men da må absolutt alle seksjonseiere som blir berørt «uttrykkelig si seg enige» når bestemmelsen besluttes inntatt i vedtektene, jf. esl. § 29 annet ledd.

I vårt eksempel finnes det ingen slik vedtektsbestemmelse – og styret innrømmer at godkjenningen av pergolaen aldri ble koblet til noe fremtidig kostnadsansvar. Sameiet kan altså ikke lene seg på denne løsningen.

Hvem har vedlikeholds- og beslutningsmakten?

Etter esl. § 33 første ledd plikter sameiet å «holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen … forsvarlig ved like». Styret har ansvaret for å gjennomføre dette. Men styret må samtidig respektere likhetsprinsippet fra rettspraksis (bl.a. Rt-1991-892) og det lovfestede mindretallsvernet i § 40, som forbyr vedtak som «er egnet til å gi enkelte seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning».

Å sende en tilleggsregning på flere titalls tusen kroner til én seksjon, når hele sameiet får nytt tak, lukter av urimelig forskjellsbehandling, som i tilfelle vil kunne kjennes ugyldig av domstolene.

Må du tåle enhver løsning styret velger?

Nei. Styret må velge forsvarlige og hensiktsmessige metoder. Om entreprenøren kan løse floken ved å løsne én side av pergolaen for kr 10 000, kan det være uforsvarlig å kreve full demontering til kanskje kr 50 000.

Domstolene setter ofte til side flertallsvedtak som går lenger enn nødvendig, nettopp fordi loven verner minoriteten mot urimelig påtvungne kostnader eller andre ulemper.

Hva skjer hvis pergolaen blir skadet?

Skulle pergolaen bli ødelagt under sameiets arbeid, er hovedregelen i norsk rett at den som utfører arbeidet også bærer risikoen. Er det sameiet selv som iverksetter vedlikeholdet, bærer sameiet også som den klare hovedregelen ansvaret for skader arbeidene påfører en seksjonseier. Skaden vil da bli en erstatningspost – og erstatningen må dekkes som felleskostnad, eventuelt gjennom sameiets forsikring. Styret/sameiet kan ikke fritt velge i stedet å velte risikoen over på pergola-eieren.

Praktiske råd – slik går du frem for å bestride urettmessig krav fra styret

Skriv en tydelig protest til styret. Vis til eierseksjonsloven § 29 og mangel på «særlige grunner».
Be om alternativ sakkyndigvurdering hvis styret planlegger en unødig belastende/dyr framgangsmåte. Vis gjerne til sakkyndige som kan skissere en rimeligere/mindre inngripende fremgangsmåte.
Krev årsmøtebehandling hvis styret ikke endrer kurs. Da får du flertallet i sameiet til å tenke over rimeligheten. Flertallet i årsmøtet kan instruere styret, så lenge du får flertallet til å vedta slik instruks.
Bruk din rettshjelpsforsikring til å få advokathjelp. Mange innbo-/hjemforsikringer vil ha rettshjelpsdekning for en tvist med sameiet. Noen forsikringer gir deg også gratis advokat før oppstått tvist, helt uten egenandel. Advokatfirmaet Solver har avtaler med flere forsikringsselskaper som tilbyr dette.
Forliksråd eller domstol er siste utvei, men husk at mindretallsvern og Høyesterettspraksis gir deg sterke kort på hånden.

Oppsummering

Hovedregel: Ekstraarbeid som følger av vedlikehold på bygningskroppen er en felleskostnad (esl. § 29).
Unntak: Kan bare brukes hvis det finnes lovlige «særlige grunner» eller lovlig besluttet vedtektsbestemmelse som må være akseptert av samtlige berørte seksjonseiere da bestemmelsen ble vedtatt. Det er strenge vilkår, og Rt-2013-1508 viser at terskelen er høy.
Styret må velge minst inngripende løsning og kan ikke pålegge én seksjon urimelige merkostnader/belastninger.
Skaderisikoen ved sameiets egne arbeider ligger som den klare hovedregel på sameiet som fellesskap.

I vårt eksempel ser det vanskelig ut for styret å kunne kreve at én seksjonseier bærer hele byrden. Reglene er laget nettopp for å sikre at felles goder – og felles problemer – håndteres i fellesskap. For sameiets del, innebærer reglene at styret må ta høyde for de fremtidige følgene for framtidig felles vedlikehold allerede når de avgjør seksjonseiers søknad om å få oppføre pergola eller annet privat tilbygg på fellesarealer – også når seksjonseier har eksklusiv bruksrett til det aktuelle arealet.

Står du i en lignende situasjon og trenger bistand, ta kontakt med oss på tlf 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Fukt i borettslagsleiligheten – hvem har ansvaret?

Michael Oscar Aga Åsheim — Fri, 04 Sep 2026 08:46:04 GMT

Mugg i et hjørne, kondens på vinduene eller mørke flekker på soveromsveggen kan være tegn på et fuktproblem. Da oppstår gjerne det vanskelige spørsmålet: Er det du eller borettslaget som må undersøke, utbedre og betale?

Den viktigste huskeregelen er denne: Det er årsaken til fukten – ikke stedet der fukten viser seg – som avgjør hvem som har ansvaret.

Fukt på en vegg inne kan skyldes en feil i ytterveggen eller ventilasjonsanlegget som borettslaget har ansvar for. Men det kan også være at fukten inne i leiligheten skyldes manglende oppvarming, lufting eller vedlikehold som andelseieren selv må ta ansvar for.

Kort forklart: Hvem har ansvar for hva?

Andelseieren har normalt ansvar for	Borettslaget har normalt ansvar for
Innvendige overflater, som maling og tapet	Selve bygningskroppen
Vegg-, gulv- og takplater	Bærende konstruksjoner
Gulvbelegg, lister og innvendige dører	Fasade og yttertak
Inventar og utstyr i leiligheten	Felles rør, ledninger og kanaler
Løpende vedlikehold av vinduer	Felles ventilasjonsinstallasjoner

Normalordningen er altså at andelseieren har det innvendige vedlikeholdet, mens borettslaget har ansvar for bygningskroppen, fellesinstallasjonene og fellesarealene.

Dette er likevel bare utgangspunktet. En feil kan ligge skjult inne i leiligheten og likevel være borettslagets ansvar.

Start med å finne årsaken

Før man kan fordele ansvaret, må man så langt som mulig finne ut hvorfor fukten har oppstått. Fukt og kondens kan skyldes mange forskjellige ting, for eksempel: Lekkasje utenfra, feil eller skade i en yttervegg, mangelfull eller feilmontert fuktsperre, kuldebroer, mangelfull ventilasjon, tette eller lukkede ventiler, for lite lufting eller oppvarming, manglende innvendig vedlikehold. Det er derfor ikke tilstrekkelig å konstatere at fukten er synlig på innsiden av leiligheten. Man må undersøke om årsaken ligger i en bygningsdel eller installasjon som borettslaget har ansvar for, eller i et forhold som tilhører andelseierens ansvarsområde.

Når har borettslaget ansvaret?

Borettslaget skal holde både bygningene og eiendommen i forsvarlig stand, med mindre vedlikeholdsplikten uttrykkelig ligger hos andelseierne. Dette omfatter normalt bærende konstruksjoner, yttertak, fasade og felles installasjoner, samt fellesarealer både ute og inne.

Når har andelseieren ansvaret?

Andelseieren har ansvar for det løpende, innvendige vedlikeholdet. Dette omfatter bl.a. maling, tapet, innvendige overflater, veggplater, gulvbelegg, lister, skap og innvendige dører. Vedlikeholdsbegrepet omfatter også praktiske oppgaver som maling, tapetsering, smøring eller rensing av apparater og staking av rør. Ansvaret kan derfor ligge hos andelseieren dersom fuktproblemet skyldes for eksempel tette eller lukkede ventiler som andelseieren skal holde rene og åpne; uforsvarlig bruk av boligen, for eksempel overbefolkning, tørking av klær utenfor våtrom, matlaging eller annen aktivitet som tilfører mer damp enn det boligen har kapasitet til å håndtere; manglende oppvarming eller lufting, manglende vedlikehold av innvendige flater eller installasjoner; eller arbeid andelseieren selv har utført eller fått utført innenfor sitt ansvarsområde

Andelseieren skal holde boligen i en slik stand at manglende vedlikehold ikke påfører borettslaget eller andre andelseiere unødig eller urimelig skade eller ulempe. Misligholder du denne plikten, og det fører til et økonomisk tap, kan du som andelseier bli erstatningsansvarlig overfor borettslaget eller andre berørte andelseiere.

Ansvaret for skader forårsaket av tidligere andelseier

Det må skilles mellom hvem som må vedlikeholde eller reparere forholdet, og hvem som er økonomisk ansvarlig for at skaden oppstod:

Du overtar det løpende vedlikeholdet

Når du kjøper en borettslagsleilighet, overtar du vedlikeholdsplikten for de delene av boligen som ligger innenfor andelseierens ansvarsområde. Dette gjelder selv om vedlikeholdet egentlig skulle ha vært utført av den forrige eieren. Har den tidligere eieren forsømt å vedlikeholde innvendige veggplater eller et gulvbelegg, er det du som ny eier som er ansvarlig for å utføre og betale for vedlikeholdet. Du kan ikke kreve at borettslaget setter i stand noe som er andelseieres vedlikeholdsansvar. Men det kan være aktuelt å rette et mangelskrav mot selgeren.

Du overtar ikke den tidligere eierens erstatningsansvar

At du overtar vedlikeholdsplikten, betyr ikke at du blir erstatningsansvarlig for skader den tidligere eieren har forårsaket. En ny andelseier står bare ansvarlig for sitt eget mislighold. Noe forenklet kan ny andelseiers ansvar uttrykkes slik: Vedlikeholdsetterslepet følger leiligheten. Tidligere andelseiers erstatningsansvar følger ikke med. Borettslaget kan derfor ikke sende regningen til dagens andelseier bare fordi en tidligere eier skal ha gjort noe galt.

Hvem betaler for maling, tapet og andre skader inne?

Her må man skille mellom årsaken til problemet og følgeskadene inne i rommet.

Maling, tapet, veggplater og andre innvendige overflater ligger i utgangspunktet under dagens andelseiers vedlikeholdsansvar. Hvis en tidligere eier for eksempel skadet fuktsperren inne i bæreveggen, uten at borettslaget selv har misligholdt sin vedlikeholdsplikt, vil dagens andelseier derfor som utgangspunkt måtte utbedre de innvendige overflatene selv.

Hvis følgeskadene derimot skyldes at borettslaget har forsømt sin plikt til å vedlikeholde, undersøke eller utbedre en bygningsdel under lagets ansvar, kan andelseieren ha krav på erstatning for det økonomiske tapet.

Hvem skal undersøke hva som er galt?

Fuktproblemer kan ha flere mulige årsaker samtidig. En overflatisk befaring er derfor ikke alltid tilstrekkelig.

Når det er en reell mulighet for at feilen ligger i bygningskroppen eller en felles installasjon, bør borettslagsstyret sørge for nødvendige faglige undersøkelser for å fastslå årsaken til problemene. Borettslaget har rett til tilgang til leiligheten når dette er nødvendig for å undersøke eller utføre arbeid som hører under lagets vedlikeholdsansvar. Laget har derimot ingen generell rett til å inspisere boligen for å kontrollere hvordan andelseieren utfører sitt eget vedlikehold.

Dersom andelseieren vurderer å bestille takstmann eller andre sakkyndige selv, bør dette tas opp skriftlig med styret på forhånd. Om kostnadene senere kan kreves refundert, vil bero på en konkret vurdering av blant annet om undersøkelsen var nødvendig og rimelig, hva den avdekket, og om borettslaget hadde misligholdt sine plikter.

Kan vedtektene gi en annen ansvarsfordeling?

Ja. Reglene i borettslagsloven er en normalordning, og vedtektene kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret. Det betyr at både andelseieren og styret bør lese vedtektene før de konkluderer. Vedtektene må være tilstrekkelig klare dersom ansvar som ellers ligger hos borettslaget, skal være overført til andelseierne.

Dette bør du gjøre hvis du oppdager fukt

1. Dokumenter problemet

Ta bilder og video. Notér når problemet ble oppdaget, hvordan det har utviklet seg, og om det blir verre ved bestemte temperaturer eller værforhold. Lagre all skriftlig/digital dokumentasjon.

2. Varsle styret skriftlig

Beskriv hvor fukten viser seg, hvor lenge problemet har vart, og hvilke tiltak du allerede har forsøkt. Be om skriftlig tilbakemelding og faglig undersøkelse, og sett en tydelig svarfrist.

3. Ikke godta en udokumentert forklaring

Ikke godta udokumentert «synsing» om at kondens skyldes feil bruk, eller at problemet er andelseierens ansvar fordi skaden er synlig inne. Krev at den faktiske årsaken undersøkes.

4. Begrens skaden

Luft og varm opp boligen på forsvarlig måte, hold ventiler åpne og rene, og gjør nødvendige strakstiltak. Både borettslaget og andelseieren plikter å begrense sitt økonomiske tap gjennom rimelige tiltak.

5. Unngå større inngrep uten avklaring

Ikke gjør inngrep i fasade eller indre konstruksjoner, og ikke bestill større arbeider, før dette er avklart med styret. Dette med mindre det er kritisk å handle raskt for å hindre videre skade. Dokumentér hva som ble gjort, hvorfor det var nødvendig, og påløpte kostnader.

6. Gi borettslaget nødvendig tilgang

Andelseieren plikter å gi tilgang når borettslaget skal undersøke eller utføre arbeid innenfor sitt ansvarsområde. Arbeidet og ettersynet skal gjennomføres uten å skape unødig ulempe.

7. Les vedtektene

Undersøk om borettslaget har vedtektsbestemmelser som avviker fra lovens vanlige fordeling av vedlikeholdsansvaret.

8. Vurder krav mot selger

Gjelder problemet et manglende vedlikehold forrige andelseier skulle ha ordnet før kjøpet, kan det være aktuelt å rette et mangelskrav mot selger. Det er da viktig å undersøke hva selger opplyste om tidligere fukt/kondens, ventilasjonsproblemer og utførte arbeider.

Ta kontakt med oss dersom du trenger råd eller bistand, uansett hvor i Norge du bor. Du treffer oss på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Hva er jordskifteretten?

Sandra Guderud Stien — Wed, 02 Sep 2026 12:31:18 GMT

Jordskifteretten er en særdomstol med spesialiserte jordskiftedommere innenfor fast eiendom. Jordskifteretten kan løse tvister på en annen måte enn det tingretten kan, og kan ofte anbefales som en effektiv måte å løse eiendomstvister på.

Det er særlig saker som gjelder veirett, grensetvister, sameietvister, tvister om andre rettigheter eller ekspropriasjon som er praktiske å få behandlet i jordskifteretten.

Eiendomsgrenser

Dersom du er usikker på eiendomsgrenser og ønsker å få dette nærmere avklart, er dette noe jordskifteretten kan bistå med. Det er ikke et krav at det er en pågående konflikt om grensene, kun at det er usikkerhet om grensene til en tilstøtende eiendom.

Jordskifteretten vil kunne fastsette grensene, merke dem i terrenget og registrere dem i matrikkelen. Dette er svært praktisk, og vil ofte gi et effektivt resultat for partene.

Rettigheter

Jordskifteretten kan avklare både eksistensen av og innholdet i rettigheter. Dette er typisk bruksretter til en vei, et sameie, beiterettigheter, vannrettigheter, jaktrettigheter eller andre typer bruksretter. Innholdet av og rekkevidden av servitutter er typiske tvister vi ser at kan være praktiske, både for primærboliger, gårdsbruk og hytter.

Utjenlige eiendomsforhold

Jordskifteretten har også muligheten til å endre grensene og bruken av eiendommer og rettigheter til et resultat som gir en mer tjenlig og rettferdig bruk enn det som foreligger i dag. Dette kan være særlig praktisk der bruken over tid har endret seg, det er kommet til nye generasjoner som bruker eiendommen forskjellig eller landskapet over tiden gir rom for ny bruk av grunnen.

Hva skjer i jordskifteretten?

Jordskifteretten kan oppleves som mer praktisk enn tingretten, og gir ofte et større handlingsrom for begge parter. Det er nesten alltid befaring på stedet, med fokus på eiendommen og utnyttelsen av denne. Ofte kan gjennomføringen av saken være avsidesliggende, og saken vil gjennomføres der det er praktisk at den gjennomføres. Dette innebærer at man ofte ikke sitter i et rettslokale, men heller der det er praktisk mulig å gjennomføre en sak.

Slik kan vi bistå deg

Advokatene hos Solver kan vurdere om jordskifteretten er passende for din sak, eller om det er andre muligheter som passer bedre. Advokaten kan også bistå med å identifisere sakens kjerne, hvilken dokumentasjon som bør fremheves, om det mangler noe dokumentasjon eller om det finnes andre innfallsvinkler ved saken.

Enten om du velger å ha en advokat som sparringspartner imens du selv gjennomfører prosessen, eller om advokaten skal ta over styringen, er vår erfaring at det ofte er hensiktsmessig å konferere med advokat i forbindelse med en prosess i jordskifteretten.

Har du spørsmål om jordskifteretten, om saken din er egnet for jordskifteretten eller om gjennomføringen av saken? Ta gjerne kontakt med en av våre advokater å tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Samboerskapet opphører – hvem har krav på hva?

Louise Høivik Feiring — Mon, 31 Aug 2026 09:00:00 GMT

Et samlivsbrudd innebærer mer enn at partene går fra hverandre. Også økonomien skal ryddes opp i, boligen skal kanskje selges og det må avklares hvem som har krav på hva. For samboere kan dette være spesielt krevende fordi at man ikke har et tilsvarende helhetlig regelverk for økonomisk oppgjør som man har for ektefeller.

I denne artikkelen får du en kort oversikt over de viktigste punktene som bør avklares i det økonomiske oppgjøret.

Samboere deler ikke automatisk alt likt

Det er en vanlig misforståelse at samboere som har bodd sammen lenge automatisk får rett til halvparten av hverandres verdier. Slik er det ikke. Utgangspunktet er enkelt: hver samboer beholder sitt, både eiendeler og gjeld.

Det første spørsmålet når samboerskapet opphører er derfor: Hvem eier hva?

For enkelte eiendeler er svaret enkelt. Andre ganger kan det være mer komplisert, særlig når samboerne har kjøpt bolig sammen, bidratt ulikt økonomisk eller investert i eiendeler som står i den andres navn.

Hva skjer med felles bolig?

Felles bolig blir ofte det viktigste i oppgjøret da den som regel utgjør størsteparten av verdiene.

Eier samboerne boligen sammen, må man først og fremst avklare eierforholdet dem imellom. Eierforholdet avtales som prosent/brøk og fremgår typisk av skjøtet eller en samboeravtale. Det er vanlig at man som samboere tar med seg ut verdien som reflekterer eierbrøken. Det samme gjelder gaver/arv som den ene mottar under samlivet, som inngår i oppussing eller nedbetaling på boliglånet. Vi anbefaler at det i forbindelse med slike investeringer inngås en avtale som regulerer dette, og som kommer i tillegg til en eventuell samboeravtale. Dette bidrar til å redusere risikoen for diskusjoner i fremtiden.

Dersom ingen av partene i oppgjøret vil overta boligen, selges denne til markedspris. Det vanlige er at man fordeler salgskostnadene ut ifra eierbrøken. For det tilfellet at en av samboerne ønsker å overta, kan vedkommende i stedet kjøpe ut den andre. Da må partene bli enige om boligens verdi og deretter størrelsen på utkjøpssummen. Har partene felles boliglån, må banken også godkjenne at den som blir boende overtar lånet.

Ulik egenkapital

Selv om eierforholdet i samboernes felles bolig er 50/50, betyr ikke det at de har bidratt med like mye egenkapital. Kanskje den ene har bidratt med hele egenkapitalen, men at partene betjener lånet ulikt for å sikre at de fortsatt har 50/50 eierbrøk.

Det er et viktig poeng i denne forbindelse at ikke nødvendigvis den som har betalt mest, automatisk får tilbake sitt opprinnelige innskudd. Hva den enkelte har krav på, avhenger blant annet av hvordan eierforholdet ble etablert og hva samboerne har avtalt. Merk at det er full avtalefrihet knyttet til den løsningen samboerne finner rimelig for seg.

Dette er et godt eksempel på hvorfor en tydelig samboerkontrakt er viktig. Les mer om hva som er viktig i en samboeravtale her!

Når den ene betaler mer under samlivet

I mange tilfeller har samboerne ulik økonomi. Den ene kan ha betalt mer på boliglånet, finansiert oppussing eller brukt egne midler på den andres bolig. I andre tilfeller kan det dreie seg om at en samboer legger ned betydelig innsats på hjemmebane som samtidig har bidratt til at den andre samboeren har kunnet spare opp betydelige verdier.

At du har betalt mer eller lagt ned mer innsats i hjemmet enn samboeren din, betyr ikke automatisk at du har krav på kompensasjon. I enkelte tilfeller kan det likevel være grunnlag for å kreve det. Et eventuelt krav om kompensasjon beror på hva betalingen gjaldt, hva partene hadde avtalt, hvor lenge man har vært sammen og hvordan økonomien var innrettet under samlivet. Den som krever kompensasjon må påvise en betydelig økonomisk fordel i form av berikelse eller besparelse, som er tilført den andre parten. Det skal altså en del til før et slikt krav fører frem.

Hvem er ansvarlig for gjelden?

Det er ikke bare eiendeler og verdier som må fordeles ved et samlivsbrudd. Gjelden må også håndteres.

Hver samboer er i utgangspunktet ansvarlig for egen gjeld.

Dersom samboerne har felles lån, kan de avtale seg imellom hvordan de vil fordele ansvaret for lånet. Uavhengig av den interne enigheten, vil likevel begge være ansvarlige overfor banken. Ved utkjøp er det derfor viktig at den som flytter ut faktisk frigjøres fra sitt gjeldsansvar.

Samboeravtale forebygger og regulerer

En samboeravtale bør være et av de første dokumentene man finner frem ved et samlivsbrudd. En samboeravtale kan blant annet avklare:

hvem som eier hva
hvordan ulik egenkapital skal behandles
hvordan gjeld skal fordeles
hva som skal skje med boligen og eiendeler ved et samlivsbrudd

I tillegg til samboeravtale kan kontoutskrifter, kjøpekontrakter, lånedokumenter og kvitteringer bidra til å avklare hva den enkelte har betalt og hva som er avtalt mellom samboerne.

Praktiske råd for gjennomføring av oppgjøret

Skaff dere oversikt over alle eiendeler og gjeld.
Avklar hvem som eier hver enkelt eiendel.
Avklar hvilke eiendeler som er i sameie, og hvilken eierbrøk som gjelder.
Fastsett dagens verdi på større eiendeler, særlig bolig, kjøretøy og lignende.
Avklar hvem som skal overta gjeld og hvilke eiendeler, og hva som eventuelt skal selges.
Avklar når betaling og overføring for eventuelle utkjøp skal skje.
Inngå skriftlig oppgjørsavtale.

Et samlivsbrudd kan være krevende nok i seg selv. Et ryddig økonomisk oppgjør kan bidra til å unngå at uenigheter om eiendeler og penger fortsetter lenge etter at samlivet er avsluttet. Å lage en god samboeravtale kan bidra til å forhindre potensielle konflikter i forbindelse med oppgjør i fremtiden.

Dersom du har behov for bistand med samboeravtale eller står i et samlivsbrudd, bistår vi i Solver deg i prosessen uansett hvor du bor i Norge. Ta kontakt på tlf: +47 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Årsakssammenheng ved personskade

Camilla Hope — Tue, 25 Aug 2026 08:32:58 GMT

Har erstatningskravet ditt blitt avslått med påstand om at det ikke er årsakssammenheng mellom ulykken og helseplagene dine? I denne artikkelen forklarer vi hva årsakssammenheng betyr, og hva du kan gjøre for å komme videre med saken.

Hva mener man med årsakssammenheng?

Når du krever erstatning for en personskade, er det ikke nok å vise at det har skjedd en ulykke. Du må også sannsynliggjøre at ulykken faktisk har ført til helseplagene dine. Mange som får nakkesleng i en trafikkulykke, opplever utfordringer med å overbevise forsikringsselskapet om at helseplager som hodepine, tretthet og svimmelhet skyldes trafikkulykken.

Slik vurderer man om det er årsakssammenheng

For å avgjøre om ulykken har sammenheng med helseplagene, spør man gjerne om helseplagene ville ha oppstått hvis ulykken aldri hadde skjedd. For eksempel kan man spørre om hodepinen, trettheten og svimmelheten ville ha oppstått hvis trafikkulykken tenkes borte.

Hvis svaret er nei, taler det for at kravet til årsakssammenheng er oppfylt.

Typiske utfordringer

Mange opplever likevel at det kan være vanskelig å skille dagens symptomer fra symptomer som skyldes tidligere plager eller sykdommer. Særlig hvis symptomene ellers er ganske vanlige i befolkningen, eller hvis de nye symptomene ligner på symptomer som du tidligere har hatt i forbindelse med andre skader eller sykdommer.

Slik kan du komme videre med saken

Mange får beskjed om at kravet til årsakssammenheng ikke er «oppfylt», eller at årsakssammenheng mellom ulykken og personskaden ikke er «sannsynliggjort». Dette betyr vanligvis at man har lagt frem for få og for svake bevis for at ulykken forårsaket personskaden.

Viktige bevis som du kan supplere saken med

De viktigste bevisene er ofte journalnotater og epikriser som er skrevet kort tid etter ulykken. Andre tidsnære bevis kan også være relevante. Hvis du ikke har medisinsk dokumentasjon, kan dagboknotater eller tekstmeldinger hvor du beskriver din egen helsetilstand kort tid etter ulykken, ha verdi.

Uttalelser fra fastlegen din eller en spesialistlege kan også ha stor betydning. Du kan derfor be legen din vurdere om det er sannsynlig årsakssammenheng mellom ulykken og helseplagene dine. Hvis legen mener at det er en slik sammenheng, kan uttalelsen støtte erstatningskravet ditt.

Til slutt kan det styrke saken å vise til at det ikke finnes dokumentasjon på at du har vært plaget med tilsvarende symptomer tidligere.

Trenger du hjelp med en erstatningssak?

Har du blitt utsatt for en personskade og har problemer med å få erstatning? Ta kontakt med oss i Solver, så hjelper vi deg videre med saken, på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Les også: Hjernerystelse uten bevissthetstap kan gi rett til erstatning

Uskiftet bo og særkullsbarn – hva må du vite?

Rikke Sigerstad — Tue, 25 Aug 2026 08:32:55 GMT

«Dine, mine og våre barn» er blitt et stadig vanligere uttrykk i de norske hjem. Stadig flere gifter seg på nytt i voksen alder, og mange familier består i dag av både felles barn og barn fra tidligere forhold. Hva skjer når en av ektefellene og foreldrene dør? Hvilken betydning får «dine, mine og våre barn» i arveoppgjøret?

I loven omtales barn som bare er barn av den ene ektefellen, som «særkullsbarn». I denne artikkelen skal vi se nærmere på hva det innebærer å sitte i uskiftet bo i disse tilfellene, og hva både særkullsbarna og gjenlevende ektefelle bør være oppmerksomme på.

Om retten til å sitte i uskifte

Mange har hørt om retten til å sitte i uskifte, men få vet hva det betyr i praksis.

Når en ektefelle sitter i uskifte, innebærer det at arveoppgjøret etter førstavdøde ektefelle utsettes. Gjenlevende ektefelle overtar i stedet ektefellenes felleseie, for eksempel bolig, bankinnskudd, innbo og andre eiendeler, uten at arven deles ut med én gang. Retten til å sitte i uskifte følger av arveloven § 14. For særeie gjelder det egne regler – her må man blant annet se på hva som er bestemt i ektepakt, gavebrev eller testament.

Kort fortalt betyr uskifte at gjenlevende ektefelle i det daglige kan fortsette å råde over verdiene som om vedkommende var eier. Det betyr at penger kan brukes, eiendom kan selges og lån kan tas opp. For arvingene innebærer dette at arven de ellers ville fått utbetalt, blir stående i et bo som gjenlevende har vid adgang til å disponere over. Gjenlevende ektefelle kan sitte i uskifte frem til gjenlevende selv dør, eller boet skiftes av andre grunner, som for eksempel ved at gjenlevende gifter seg på nytt eller inngår et langvarig samboerskap.

For den gjenlevende ektefellen er det viktig å være klar over at gjenlevende også overtar all gjeld som hører til boet, og at også det gjenlevende senere blir eier av, går inn i uskifteboet, jf. arveloven § 21 første ledd. Dette innebærer at alt gjenlevende ektefelle også eier, er en del av skifteoppgjøret til slutt.

Hva gjelder når ektefellene har barn på hver sin kant?

Situasjonen endrer seg i tilfeller der avdøde etterlater seg særkullsbarn. Etter arveloven § 15 har gjenlevende ektefelle ikke automatisk rett til å sitte i uskifte overfor førstavdødes særkullsbarn eller særkullsbarnets barn. For at gjenlevende skal kunne sitte i uskifte også overfor dem, må særkullsbarnet samtykke. Er særkullsbarnet myndig, bestemmer særkullsbarnet selv om det vil samtykke eller kreve arven sin gjort opp. Er særkullsbarnet umyndig, kreves det samtykke fra både særkullsbarnets verge og statsforvalteren der barnet bor.

For særkullsbarnet er samtykke til uskifte et viktig valg. Samtykke betyr i realiteten at arveoppgjøret etter egen forelder utsettes, og at gjenlevende ektefelle får rå over verdiene i mellomtiden. Det kan være gode grunner til å samtykke, for eksempel for å sikre gjenlevende økonomisk trygghet og en mest mulig praktisk videreføring av hverdagen. Samtidig bør særkullsbarnet være bevisst på risikoen: Verdiene i boet kan bli brukt opp, eiendeler kan selges, og det kan gå lang tid før arven faktisk blir utbetalt.

Før man samtykker, bør man derfor vurdere størrelsen på boet, gjelden, forholdet til gjenlevende, behovet for trygghet for gjenlevende, og ikke minst behovet for trygghet for seg selv. Dette bør være avgjørende for om samtykket bør begrenses eller gis på bestemte vilkår.

Særkullsbarnet kan sette betingelser for sitt samtykke

Særkullsbarnet kan sette betingelser for samtykket, jf. arveloven § 15 andre ledd. Man kan for eksempel begrense samtykket til bestemte eiendeler, bestemte verdier eller bestemte situasjoner, eller avtale at boet skal skiftes dersom bestemte forhold senere oppstår.

For de aller fleste utgjør fast eiendom den største verdien i deres formue. Derfor kan et godt råd være å sette betingelser rundt gjenlevendes råderett over eiendom i samtykkeerklæringen. Dette kan eksempelvis være at gjenlevende ektefelle må ha særkullsbarnets samtykke for å ta opp nye lån knyttet til eiendommen, eller at boet må skiftes dersom eiendommen skal selges eller overdras.

Særkullsbarnet kan også gi samtykke for en gitt tidsperiode. Det vil si at særkullsbarnet kan samtykke til at stemor eller stefar får sitte i uskiftet bo i eksempelvis en treårsperiode, for å sikre at gjenlevende får tid til å områ seg i en vanskelig situasjon etter å ha mistet en livsledsager.

Om forhåndssamtykke

Noen ønsker å avklare sin egen, eller ektefellens, mulighet til å sitte i uskiftet bo allerede før et dødsfall. I slike tilfeller spør man gjerne særkullsbarnet om å gi et forhåndssamtykke til at steforelderen kan sitte i uskiftet bo. Et forhåndssamtykke innebærer at særkullsbarnet allerede nå, lenge før dødsfall, samtykker til at arveoppgjøret etter sin forelder utsettes, og at steforelder får rå over din andel av arven dersom steforelderen lever lengst. Et slikt forhåndssamtykke er i utgangspunktet ugjenkallelig, og kan derfor ikke trekkes tilbake.

Det vil alltid være en viss risiko knyttet til å gi et forhåndssamtykke, all den tid mye kan forandre seg frem til en av ektefellene går bort. Et betinget samtykke vil kunne avhjelpe denne risikoen til en viss grad. Det er likevel viktig at særkullsbarnet er bevisst på hva det innebærer å avgi forhåndssamtykke, dersom det blir aktuelt å gi til sin steforelder.

Hvilke sikkerheter har ektefellen?

Dersom særkullsbarnet ikke samtykker til uskifte, betyr ikke det nødvendigvis at gjenlevende står uten vern. Gjenlevende ektefelle kan blant annet ha rett til å overta ektefellenes felles bolig ved skiftet. Et økonomisk oppgjør med særkullsbarnet innebærer derfor ikke automatisk at gjenlevende må flytte.

Det er også viktig å være klar over at gjenlevende ikke mister retten til å sitte i uskifte med øvrige arvinger, selv om enkelte arvinger krever arven sin utbetalt. Gjenlevende kan derfor som utgangspunkt sitte i uskiftet bo overfor felles barn, selv om arven etter førstavdøde gjøres opp med førstavdødes særkullsbarn. Det er også mulig å sitte i uskiftet bo selv om kun ett av flere særkullsbarn samtykker. Da må arven etter førstavdøde gjøres opp overfor særkullsbarna som ikke samtykker, mens arveoppgjøret utsettes for de særkullsbarna som samtykker til uskifte.

Ved et skifte har lengstlevende ektefelle som utgangspunkt også krav på ektefellearv etter arveloven. I tillegg kan bestemmelser i et eventuelt testament påvirke hvor mye både barna og lengstlevende ektefelle har krav på.

Har du spørsmål til arv og skifte? Våre advokater i Solver kan både rådgi og bistå deg ved behov. Ta kontakt på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Slik skriver dere vinnende tilbud i offentlige konkurranser

Shafii Ali — Tue, 25 Aug 2026 08:32:52 GMT

Offentlige kontrakter kan være attraktive for både små og store leverandører. Det er likevel ikke alltid leverandøren med mest erfaring, eller den beste løsningen, som vinner. Det avgjørende er hvordan tilbudet svarer på konkurransen oppdragsgiver har lagt opp til.

For å skrive et godt tilbud må dere derfor først forstå konkurransegrunnlaget. Hva må dere oppfylle for å kunne delta? Hvilke krav stilles til det dere skal levere? Og hva vil oppdragsgiver legge vekt på når tilbudene skal vurderes?

Forstå kvalifikasjonskravene

Konkurransegrunnlaget inneholder flere typer krav og kriterier som det er viktig å skille mellom.

Kvalifikasjonskravene gjelder dere som leverandør. De skal sikre at dere har de nødvendige kvalifikasjonene til å gjennomføre kontrakten. Oppdragsgiver kan for eksempel stille krav til økonomisk kapasitet, erfaring eller faglige kvalifikasjoner.

Gå gjennom kvalifikasjonskravene tidlig. Vurder om dere oppfyller hvert enkelt krav, og undersøk hvilken dokumentasjon oppdragsgiver krever. Hvis dere ikke kan dokumentere at et kvalifikasjonskrav er oppfylt, kan konsekvensen være at dere ikke får delta videre i konkurransen.

Et vanlig kvalifikasjonskrav er erfaring fra «tilsvarende oppdrag». Da bør dere undersøke hva oppdragsgiver mener med tilsvarende, før dere velger referanser. Det er ikke nødvendigvis de største eller nyeste oppdragene som er mest relevante. Oppdragets verdi, art og omfang kan ha betydning, sammen med ansvaret dere hadde.

Eksempel: Det fikk en leverandør erfare i KOFA-sak 2026/1229. Kontrakten hadde en verdi på 10 millioner kroner, mens referanseoppdragene var verdt mellom 1,2 og 1,75 millioner kroner. KOFA mente derfor at referansene ikke dokumenterte erfaring fra tilsvarende oppdrag.

Forstå kravene til leveransen

Kvalifikasjonskrav må ikke forveksles med krav til selve leveransen. Mens kvalifikasjonskravene stiller krav til dere som leverandør, stiller oppdragsgiver også krav til varen eller tjenesten dere skal levere. En maskin kan for eksempel måtte ha en bestemt kapasitet, et system en bestemt funksjon eller en tjeneste starte på en bestemt dato.

Få derfor oversikt over kravene til leveransen før dere begynner å skrive tilbudet. Kontroller at løsningen dere vil tilby, oppfyller kravene, og se hvilken dokumentasjon oppdragsgiver ber om. Vær særlig oppmerksom på minstekrav og absolutte krav. Avvik fra kravene kan føre til at tilbudet blir avvist.

Det er også viktig å undersøke når et krav skal være oppfylt. At dere ikke oppfyller et krav i dag, betyr ikke nødvendigvis at dere er ute av konkurransen.

Eksempel: I KOFA-sak 2025/1893 måtte en konsulent være sikkerhetsklarert for å utføre oppdraget. Problemet var ikke selve kravet om sikkerhetsklarering, men tidspunktet. Oppdragsgiver krevde at klareringen skulle være på plass allerede ved tilbudsfristen, selv om behovet først oppstod senere. KOFA mente dette begrenset konkurransen unødvendig.

Før dere konkluderer med at dere kan eller ikke kan levere, bør dere derfor ha svar på tre spørsmål:

Hva krever oppdragsgiver?
Når skal kravet være oppfylt?
Hvordan skal dere dokumentere at kravet er oppfylt?

Still spørsmål hvis noe er uklart

Det er ikke alltid klart hva oppdragsgiver mener med et krav. Det kan for eksempel være uklart om en godkjenning må foreligge ved tilbudsfristen, eller om den først må foreligge ved kontraktsstart. Et minstekrav kan også være formulert slik at det kan forstås på flere måter. Dere kan dessuten oppdage et krav som ser ut til å utelukke løsningen deres, selv om løsningen dekker behovet oppdragsgiver har beskrevet.

I slike tilfeller bør dere avklare spørsmålet før dere leverer tilbudet. Gjør dette så tidlig som mulig. Da får oppdragsgiver mulighet til å avklare uklarheten, rette eventuelle feil eller vurdere om et krav bør endres. Samtidig reduserer dere risikoen for å bruke tid på et tilbud som bygger på en feil forståelse av konkurransegrunnlaget.

Forstå hva oppdragsgiver skal evaluere, og gjør tilbudet enkelt å vurdere

Når dere har fått oversikt over kvalifikasjonskravene og kravene til leveransen, bør dere se nærmere på tildelingskriteriene. De forteller hva oppdragsgiver skal legge vekt på når tilbudene sammenlignes. Det kan for eksempel være pris, kvalitet, kompetanse, gjennomføring eller egenskaper ved løsningen.

Generelle beskrivelser av virksomheten og tidligere erfaring har liten verdi hvis de ikke svarer på det oppdragsgiver skal vurdere. Unødvendig informasjon kan dessuten gjøre de viktigste poengene mindre tydelige. Ta derfor bare med det som er relevant for vurderingen, og gjør de viktigste argumentene enkle å finne.

Oppdragsgiver skal vurdere tilbudet dere har levert, ikke det dere kunne ha forklart i etterkant. Dere bør derfor ikke forutsette at oppdragsgiver kjenner virksomheten deres, forstår hva dere har ment, eller finner frem til relevante opplysninger på egen hånd.

Hvis dokumentasjonen ligger i et vedlegg, bør dere vise konkret til hvor den finnes, og forklare hvilken merverdi den dokumenterer. Dette er særlig viktig når tilbudet består av mange dokumenter eller omfattende teknisk dokumentasjon.

Eksempel: Dette ble tydelig i KOFA-sak 2026/0747. Leverandørene skulle beskrive funksjonalitet og brukervennlighet utover minstekravene. Den aktuelle leverandøren viste bare generelt til vedlagt dokumentasjon og fikk null poeng. Etter tildelingen viste leverandøren til konkrete funksjoner i produktarkene som kunne gitt uttelling. Opplysningene stod altså i tilbudet, men leverandøren hadde ikke forklart hvor de stod eller hvilken merverdi de skulle dokumentere. KOFA kom til at den opprinnelige evalueringen var lovlig, og leverandøren tapte en konkurranse de egentlig var best kvalifisert til.

Det samme gjelder dersom dere kjenner oppdragsgiver fra før. Tilbudet bør stå på egne ben og kunne vurderes av en person som ikke kjenner virksomheten eller tidligere leveranser. Det gis aldri poeng for noe som ikke kan leses ut av tilbudet.

Kvalitetssikre tilbudet før dere leverer

Når tilbudet er ferdig, bør dere kontrollere det systematisk mot konkurransegrunnlaget. Kontrollér at tilbudet oppfyller kravene og gir oppdragsgiver den informasjonen som trengs for å vurdere det.

Hvis dere har mulighet, kan det være nyttig å la en person som ikke har skrevet tilbudet, gjøre den siste gjennomgangen. Den som har arbeidet lenge med teksten, kjenner sammenhengene, vet hvor informasjonen finnes og forstår hva formuleringene er ment å bety. Da er det lett å lese inn mer i teksten enn det som faktisk står der.

Be derfor en kollega lese tilbudet uten å få det forklart på forhånd. Forstår vedkommende hva dere tilbyr? Finner personen raskt svarene på det oppdragsgiver spør om? Er det tydelig hvilke egenskaper dere mener skal gi uttelling? Og er det formuleringer som kan skape tvil om dere oppfyller et krav?

Denne testen ligger nærmere situasjonen til den som skal evaluere tilbudet. Oppdragsgiver kjenner ikke nødvendigvis tankene bak teksten og kan ikke legge til grunn opplysninger som ikke kommer frem av tilbudet. Hvis en kollega trenger en muntlig forklaring for å forstå et viktig poeng, bør dere derfor vurdere om det samme poenget må komme tydeligere frem i tilbudet.

Bruk erfaringene i neste konkurranse

Når konkurransen er avgjort, kan dere bruke resultatet til å bli bedre i neste konkurranse. Les begrunnelsen for tildelingen og se hva oppdragsgiver har lagt vekt på i vurderingen av tilbudet deres.

Se særlig på hvor dere fikk god uttelling, og hvor andre tilbud ble vurdert som bedre. Vurder deretter om dere kunne ha beskrevet løsningen tydeligere, prioritert annerledes eller dokumentert enkelte forhold bedre.

Hvis begrunnelsen ikke gjør det klart hvorfor tilbudet deres ble vurdert som det ble, kan dere be oppdragsgiver om en nærmere begrunnelse.

På den måten kan også en konkurranse dere ikke vinner, gi nyttig erfaring.

Flere i Solver er gode på offentlige anskaffelser – ta kontakt dersom du trenger råd i en anbudsprosess. Vi treffes på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Hva er lurt å tenke på når vi skal skrive samboeravtale?

Marcus Toreskaas — Tue, 25 Aug 2026 08:32:49 GMT

Når man kjøper bolig sammen, pusser opp sammen eller tar opp lån sammen, er det lett å blande økonomien. For å skape ryddige forhold og forutsigbarhet er en skriftlig samboeravtale gull verdt. Enkelt forklart er samboeravtalen en avtale mellom samboere om hvem som eier hva. En noe lengre forklaring, men likevel enkel, får dere nedenfor.

Formålet med samboeravtalen

Formålet med samboeravtalen er å skape en ryddig regulering av de økonomiske forholdene mellom samboerne. En god samboeravtale gjør det enkelt å finne ut hva hver av partene har rett til å ta med seg ut av samboerskapet ved brudd og/eller død, i tillegg til å skape forutsigbarhet underveis i samlivet.

Hva må med i samboeravtalen?

Det viktigste å regulere i samboeravtalen er fordelingen av større økonomiske verdier. Hvem som eier hvilken stekepanne, er mindre interessant.

Samboeravtalen bør særlig regulere hva som eies av den ene alene, og hva man eier sammen (inkludert med hvilken eierandel). I tillegg bør den bestemme hvordan ansvaret for gjeld er fordelt. Det er lurt å lage lister over eierskap og gjeld, som vedlegg til samboeravtalen. Listene bør oppdateres ved større livsendringer, for eksempel ved kjøp/salg av bolig og opptak/nedbetaling av lån.

I samboeravtalen kan det ellers være hensiktsmessig å bestemme hvordan løpende utgifter skal håndteres, og hvordan ting partene skaffer seg underveis i samlivet skal fordeles. Det kan videre avtales hvem som skal ha fortrinnsrett til å overta ulike eiendeler (f.eks. hus, hytte, el-sykkel), frist for å kjøpe hverandre ut av eiendelene, hvordan verdien av eiendeler skal fastsettes osv.

Arv etter samboer?

Det er kun samboere som har, har hatt eller venter felles barn som har arverett etter loven. Omfanget av denne arveretten er riktignok relativt begrenset. Samboere uten felles barn har på sin side ingen lovbestemt rett på arv.

Hvis dere ønsker å gi hverandre arverett, kan dette ikke gjøres gjennom en samboeravtale. Arveretten må i stedet fastsettes gjennom et testament.

Unngå konflikt – lag samboeravtale!

En skriftlig samboeravtale gir klarhet og forebygger konflikt. Ikke minst er det langt billigere enn en tung og krevende rettstvist i etterkant av bruddet. Advokatfirmaet Solver hjelper dere gjerne med å skreddersy en samboeravtale som står seg.

Ønsker dere en samboeravtale, ta kontakt med oss i Solver, så bistår vi dere gjerne. Dere treffer oss på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Les også: Ektepakt

Rettshjelpsforsikring – dine rettigheter ved tvist

Karl Petter Hansen — Tue, 25 Aug 2026 08:32:46 GMT

Har du havnet i en tvist med en privatperson, nabo, selger eller en annen profesjonell næringsdrivende, og har behov for juridisk bistand? Mange forsikringsprodukter inneholder en rettshjelpsdekning som kan gi deg tilgang til advokatbistand til en betydelig redusert kostnad.

Rettshjelpsdekning

Dekningen innebærer som regel at forsikringsselskapet dekker «rimelige og nødvendige utgifter» til juridisk bistand, innenfor de rammene som følger av forsikringsvilkårene. Vanligvis gjelder det en egenandel, for eksempel kr 4 000, og deretter kan selskapet dekke en bestemt prosentandel av kostnadene, ofte inntil 80 %, opp til tvistesummen eller en fastsatt maksimal forsikringssum, for eksempel kr 100 000. Den konkrete dekningsgraden, egenandelen og forsikringssummen varierer fra forsikring til forsikring.

Tvist

Et grunnleggende vilkår for å få dekket «rimelige og nødvendige utgifter» er at det foreligger en «tvist» mellom partene. Med dette menes at det har oppstått en reell uenighet om et rettslig krav eller et rettslig forhold. Et typisk eksempel er at en forbruker reklamerer over en mangel ved en bil, og selgeren avslår kravet. Kostnader til advokat som påløper før det foreligger en dekningsmessig tvist, vil normalt ikke være omfattet av rettshjelpsdekningen.

Det er samtidig viktig å være klar over at ikke alle tvister er dekket av en rettshjelpsforsikring. Forsikringsselskapene har egne unntak i vilkårene for hvilke sakstyper som faller utenfor dekningen. Dette varierer mellom selskapene, men typiske eksempler kan være saker om arv og familierett, tvister med arbeidsgiver, tvister mot offentlig forvaltning og saker om tvangsfullbyrdelse. Listen er ikke uttømmende, og det må derfor alltid undersøkes konkret hva som følger av vilkårene i den aktuelle forsikringen.

Som forsikringstaker har du som hovedregel fritt advokatvalg. Det betyr at du selv kan velge hvilken advokat du ønsker å bruke, så lenge vilkårene for rettshjelpsdekning ellers er oppfylt. Fordi advokaters timepriser kan variere, kan den praktiske varigheten av rettshjelpsdekningen også variere fra sak til sak.

Det er også viktig å merke seg at dersom du blir tilkjent sakskostnader i en rettssak, kan forsikringsselskapet ha rett til å ta dette beløpet til fradrag i sitt oppgjør. Dette bør avklares nærmere med forsikringsselskapet før eller underveis i saken.

Dersom det oppstår en rettslig konflikt, bør saken meldes til forsikringsselskapet så tidlig som mulig. Det er viktig å få avklart om forsikringen gir rettshjelpsdekning, hvilken dato selskapet legger til grunn som tvistedato, og hvilke kostnader som kan dekkes.

Hva må du betale selv?

Dersom rettshjelpsdekning innvilges, betaler du kr 4 000 i egenandel og 20 % av kostnadene, opp til tvistesummen eller inntil kr 100 000. Kostnader utover dette må du dekke selv. Vilkårene kan variere fra selskap til selskap, og det må derfor sjekkes hva det enkelte selskapet dekker.

Forsikringsselskapene avgjør også selv hva de tilbyr forsikring for. Får du avslag, kan saken påklages internt til forsikringsselskapet eller bringes inn for Finansklagenemnda for en ny vurdering.

Trenger du bistand, kan vi i Solver hjelpe deg. Ta kontakt med oss på tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Les også: Reiseforsikring – hvilke rettigheter har du når noe går galt på reisen?

Utleie av borettslagsleilighet – inntil 3 år

Michael Oscar Aga Åsheim — Tue, 25 Aug 2026 08:32:43 GMT

Du har rett til å leie ut borettslagsleiligheten din i inntil 3 år, så lenge du selv har bodd i boligen minst ett av de to siste årene. Mange tror at styret i borettslaget står fritt til å bestemme om en andelseier får leie ut boligen sin. Slik er det ikke.

Etter borettslagsloven (brl.) § 5-5 har du som hovedregel rett til å overlate bruken av hele boligen til andre i inntil tre år dersom du selv har bodd der i minst ett av de siste to årene. Du trenger heller ikke å begrunne utleien med arbeid, utdanning, sykdom eller andre særlige forhold.

Søk styret skriftlig om godkjenning

Selv om loven gir deg en rett til utleie, må du søke styret skriftlig om å få leietakeren godkjent før bruken av boligen overlates. Dette betyr likevel ikke at styret står fritt til å avslå søknaden og nekte godkjenning.

Så lenge botidskravet er oppfylt, kan styret bare nekte godkjenning når forhold ved den aktuelle leietakeren gir saklig grunn til det, eller dersom leietakeren ikke selv kunne blitt andelseier.

Manglende svar innen én måned = godkjent søknad

Søknaden bør sendes skriftlig og opplyse hvem som skal bruke boligen, samt hvilken periode utleien gjelder. Hvis borettslaget ikke har sendt svar innen én måned etter at en skriftlig søknad er mottatt, bestemmer brl. § 5-7 at leietakeren skal regnes som godkjent. Søknaden kan sendes elektronisk, så lenge borettslaget har en e-postadresse, app/nettside eller annen elektronisk kanal til å kommunisere med andelseierne.

Retten gjelder ikke bare ordinær utleie mot betaling. Begrepet «bruksoverlating» omfatter også tilfeller hvor hele boligen lånes bort gratis.

For å sikre deg best mulig, anbefaler vi å:

Søke skriftlig (brev eller e-post/app/nettside/annen digital kanal borettslaget bruker).
Legge ved leiekontraktutkast og informasjon om leietaker.
Notere datoen styret mottar søknaden – styrets svarfrist løper fra denne dagen.

Når oppfyller jeg botidskravet?

Kravet er at du selv, din ektefelle, barn eller annen nær slektning må ha hatt folkeregistrert adresse og reell bosetting i minst 12 måneder av de siste 24. Nøyaktig hvem andre enn deg selv som kan oppfylle botidskravet, er listet opp i brl. § 5-6 (1) nr. 3. Du behøver altså ikke fortsatt bo der den dagen du søker. Har du for eksempel bodd sammenhengende i leiligheten i flere år og flyttet ut for noen få (mindre enn 12) måneder siden, vil botidskravet være oppfylt.

Dersom botidskravet ikke er oppfylt, har du ikke krav på godkjenning etter brl. § 5-5. Andre bestemmelser kan likevel gi rett til bruksoverlating i enkelte situasjoner (se eget kapittel lenger ned i artikkelen).

Hva kan gi «saklig grunn» for å nekte å godkjenne en leietaker?

Styret kan ikke nekte å godkjenne en leietaker fordi det «er for mye utleie i borettslaget» eller av andre rene prinsipielle hensyn – det følger av kravet om saklig grunn knyttet til leietakers forhold. Terskelen for å nekte godkjenning er derfor høy. De mest praktiske tilfellene som kan gi grunnlag for å nekte godkjenning av en leietaker etter brl. § 5-5, er:

Leietaker har en historikk med alvorlig husbråk, skadeverk eller betalingsmislighold som er dokumentert. Det er styret som må dokumentere at det foreligger slike forhold, ikke andelseier som må dokumentere det motsatte.
Leietaker oppfyller ikke lov- eller lovlige vedtektskrav for å kunne eie andel.

Personlige preferanser om barnefamilier, etnisitet, inntekt eller lignende er ulovlige som avslagsgrunnlag. Det samme gjelder forhold knyttet til andelseieren, borettslagets utleiepolitikk eller andre forhold som ikke har noe med leietakerens forhold å gjøre.

Styret kan altså ikke avslå søknaden bare fordi borettslaget ønsker færre utleide boliger. Det er heller ikke et vilkår at du har en særlig eller «tungtveiende» grunn til å flytte. Hvorfor du ønsker å leie ut – for eksempel fordi du har kjøpt en annen bolig, vil prøve samboerskap eller av andre grunner ønsker å bo et annet sted – kan ikke begrunne avslag av en søknad etter brl. § 5-5.

Hvilke leietakere kan nektes fordi de ikke kunne blitt andelseier?

Styret kan nekte å godkjenne en leietaker som ikke kunne blitt andelseier i det aktuelle borettslaget. Dette er et snevert unntak. For en vanlig privatperson skal det veldig mye til før denne begrensningen kan gi styret adgang til å nekte godkjenning av en utleiesøknad.

Hovedregelen er at andelseieren må være en fysisk person, og at samme person ikke kan eie mer enn én andel i borettslaget. En leietaker kan derfor falle utenfor dersom det reelt sett er et selskap, en organisasjon eller en annen juridisk person som skal bruke boligen. Det samme kan gjelde dersom leietakeren allerede eier en annen andel i det samme borettslaget. Loven har enkelte unntak for blant annet kommuner og andre aktører som skaffer boliger til vanskeligstilte, men disse har liten betydning for ordinære private leieforhold.

Borettslagets vedtekter kan også inneholde lovlige særvilkår for å være andelseier. Et typisk eksempel er et borettslag for eldre, hvor vedtektene krever at andelseieren må ha nådd en bestemt alder. En leietaker som er yngre enn aldersgrensen, kan da nektes godkjent. I et borettslag tilknyttet et boligbyggelag kan det dessuten være et krav at andelseieren også er medlem av boligbyggelaget.

Bestemmelsen gir derimot ikke styret adgang til å foreta en fri vurdering av om leietakeren er «passende» som beboer. Vanlige forhold som alder – når borettslaget ikke har en lovlig aldersgrense – yrke, inntekt, familiesituasjon eller at leietakeren ikke tidligere har bodd i borettslag, medfører ikke i seg selv at personen er avskåret fra å bli andelseier. Heller ikke et generelt ønske om færre leietakere i borettslaget er relevant; et avslag må knyttes til den aktuelle leietakeren og dennes adgang til å bli andelseier, ikke til borettslagets egen utleiepolitikk.

I praksis vil derfor nesten enhver ordinær privat leietaker oppfylle lovens krav til å kunne bli andelseier. Unntaket gjelder først og fremst der leietakeren rammes av en konkret eierbegrensning i loven eller et lovlig og uttrykkelig vilkår i borettslagets vedtekter.

Hva gjør jeg hvis leietakeren nektes godkjent (lovlig) etter brl. § 5-5?

Forutsatt at du oppfyller kravet til forutgående botid, er konsekvensen av et lovlig avslag etter brl. § 5-5 at du må finne en ny leietaker som kunne blitt andelseier, og hvis forhold ikke gir saklig grunn til å nekte godkjenning. Du mister altså ikke retten til utleie i inntil tre år, bare muligheten til å leie ut til akkurat den spesifikke leietakeren.

Etter treårsperioden – hva nå?

Når treårsperioden er utløpt, kan du ikke automatisk kreve en ny treårsperiode. For å få en ny rett etter § 5-5 må botidskravet oppfylles på nytt – i praksis ved at du flytter tilbake og bor i boligen i minst ett år.

Når tre år er gått, må du derfor:

Flytte inn igjen og bo i leiligheten i minst ett år, eller
Søke styret om ny tillatelse etter § 5-6 dersom du har «særleg grunn» (for eksempel jobb i utlandet).
Alternativt selge andelen.

Å la boligen stå tom oppfyller ikke lovens intensjon og kan utløse brudd på borettslagets regler. Det betyr at for å kunne fortsette å leie ut boligen uten først å flytte tilbake i boligen igjen, må du oppfylle vilkårene for å fortsette å leie ut boligen i medhold av andre regler enn brl. § 5-5.

Kort om andre utleiemuligheter

Borettslagsloven har regler som i enkelte tilfeller kan gi deg rett til utleie selv om du ikke (lenger) kan leie ut etter reglene i brl. § 5-5:

Utleie av hybel/rom mens du selv bor i leiligheten: Kan leies ut helt fritt i medhold av brl. § 5-4.
Korttidsutleie (Airbnb o.l.): Du kan fritt leie ut hele boligen i opptil 30 døgn per år, jf. brl. § 5-4 andre punktum.
Utleie med «særlig grunn»: Så lenge du oppfyller vilkåret om «særleg grunn», kan du leie ut boligen uten øvre tidsgrense, men med styregodkjenning etter brl. § 5-6.
- Særlig grunn kan foreligge blant annet ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
- Hvis vilkåret om «særleg grunn» først er oppfylt, kan styret bare nekte godkjenning dersom leietakers forhold gir saklig grunn til det. Hva som kan utgjøre en slik saklig grunn, skal forstås på samme måte som etter brl. § 5-5.

Praktiske råd til andelseiere som skal leie ut

Planlegg i god tid: Send søknad minst en måned før ønsket oppstart.
Dokumentér botid: Folkeregisterutskrift eller annen adressedokumentasjon letter saksbehandlingen.
Velg seriøs leietaker: Kredittsjekk og referanser reduserer risiko for avslag.
Bruk skriftlig kontrakt: Henvis til at utleien skjer med hjemmel i borettslagslova § 5-5.
Informér leietaker: Husk husordensregler, vedtekter og plikt til ro og orden.

Oppsummering

Borettslagslova gir deg som andelseier en lovfestet adgang til å leie ut hele leiligheten din i tre år – mot styrets godkjenning og innenfor tydelige rammer. Kjenner du vilkårene og følger riktig prosedyre, er styrets adgang til å nekte svært begrenset. Dermed kan studier, jobbopphold eller andre livsfaser løses fleksibelt uten at du trenger å selge boligen din.

Trenger du bistand, kan vi i Solver rådgi deg i din sak. Ta kontakt med oss per tlf. 22 44 10 00 eller via våre nettsider.

Les også: Husleierett - husleieloven