Husleierett


Mange opplever at utleier sender varsel om økning i husleien etter nyttår. Når åpner husleieretten for at utleier kan sette opp husleien, og hvor mye kan leien økes med? Kan Corona brukes som begrunnelse for husleieøkning?

Husleierett: Regulering av husleie

- Av Michael Åsheim, Advokat MNA

Norge er ett av få land hvor det er mer vanlig å eie egen bolig enn å leie noen andres eiendom. Samtidig har de høye boligprisene ført til at det blir stadig vanskeligere å komme seg inn på boligmarkedet, og derfor har mange likevel ikke noe annet valg enn å leie et sted å bo.

Dersom man har kapital til å skaffe seg egen bolig, gjør boligprisene og skattereglene det lønnsomt å kjøpe en bolig med integrert utleieenhet. En økende andel av landets boligeiere blir derfor også utleiere, med alt ansvaret og forpliktelsene som medfølger. Både for leietakere og utleiere er det avgjørende å kjenne til grunnleggende husleierett og særlig hvilke regler som gjelder for regulering av husleien.

Husleierett er et rettsområde som reguleres av husleieloven fra 1999. Husleieloven gjelder for leie av husrom, det vil si bygg som skal brukes enten som bolig eller lokale. I loven skilles det mellom leie til boligformål og lokalleie, og reglene for økning av leieprisen er ulike for boliger og lokaler. Vi skal først se på reglene for leie til boligformål, som er det de fleste tenker på når man snakker om husleieforhold.

Husleierett og regulering av leieprisen for bolig

Husleieavtalen

Avtalen mellom utleier og leietaker er det første stedet man må lete for å se hvilke rettigheter og plikter avtalepartene har etter husleieretten. Husleieavtalen kan være muntlig, men det anbefales at den alltid nedtegnes skriftlig. Hver av partene har rett til å kreve skriftlighet dersom det kun foreligger en muntlig avtale, jf. husleieloven § 1-4. I dag er det klart vanligste at husleieavtalen inkluderer en bestemmelse om at utleier kan øke husleien inntil én gang i året.

Ufravikelighetsvernet i husleieloven § 1-2 innebærer at det etter norsk husleierett ikke kan avtales at utleieren ensidig skal kunne kreve en større eller hyppigere økning i husleien enn det som følger av husleieloven. Siden vernet bare gjelder til fordel for leietaker, kan partene fritt avtale begrensninger i utleiers rett til å sette opp husleien.

Husleierett - regulering av husleie
Michael Åsheim - Advokat MNA

- Skulle partene underveis i leieperioden bli enige om endringer, selv om endringen stiller leietaker dårligere enn i husleieloven, vil det normalt være helt i orden! Det er altså fritt fram å forhandle fram avtaler for å løse problemer og behov som oppstår underveis i leieforholdet.

Indeksregulering

Reglene om fastsetting og regulering av leien ved utleie av bolig, finner vi i husleieloven kapittel 3 og 4. Det er særlig reglene i kapittel 4 som kommer inn når det er snakk om å justere leien. Det vanligste er at utleier ønsker å sette opp husleien.

Med mindre avtalen uttrykkelig begrenser utleiers rett til å sette opp husleien, bestemmer husleieloven § 4-2 at hver av partene kan kreve at husleien reguleres i tråd med endringen i konsumprisindeksen inntil én gang i året. I Norge har vi nesten uten opphold opplevd en økning i konsumprisindeksen i hele etterkrigstiden.

Regelen om indeksregulering innebærer derfor i praksis en rett for utleier til å sette opp leien tilsvarende økningen i konsumprisindeksen siden sist husleieregulering. Det må ha gått minst ett år siden siste gang husleien ble indeksregulert, og utleier må gi leietaker minst én måneds skriftlig varsel før husleieøkningen kan settes i verk.

Skulle konsumprisen ha gått ned siden siste husleieregulering, kan leietaker etter varsel faktisk kreve husleien nedregulert tilsvarende nedgangen i konsumprisindeksen. Hittil har dette kun vært en teoretisk mulighet, siden vi ikke har opplevd fall i konsumprisindeksen siden regelen trådte i kraft.

Tilpassing til gjengs leie

I tillegg til regulering etter konsumprisindeksen, legges det i husleieretten opp til en regulering etter markedsprisen. Retten til markedsregulering står i husleieloven § 4-3 som bestemmer at hver av partene har rett til å kreve husleien tilpasset til «gjengs leie».

Med «gjengs leie» menes ikke høyeste markedsleie på reguleringstidspunktet, men et teoretisk gjennomsnitt av husleien for tilsvarende utleieboliger. Dette er et bevisst valg fra lovgivers side, og innebærer at den nye leien må settes noe lavere enn høyeste markedsleie. Det finnes etter hvert en del boligstatistikker, blant annet fra statistisk sentralbyrå (SSB), som kan gi veiledning om hva som kan sies å være gjengs leie basert på parametere som kvadratmeter og beliggenhet.

Gjengs-leie-tilpasningen må varsles skriftlig med minst 6 måneders varsel, kan tidligst kreves 2 år og 6 måneder etter siste leieendring som ikke var indeksregulering, og kan iverksettes tidligst ett år etter siste indeksregulering. Krever utleier tilpasning før dette, kan leietaker motsette seg endringen.

Som med indeksregulering, er det kun leietaker som nyter godt av ufravikelighetsvernet i husleieloven § 1-2. Det er derfor fullt mulig å avtale en begrensning i utleierens adgang til å sette opp leien i medhold av § 4-3, på samme måte som etter § 4-2.

Som med indeksreguleringen, er retten gjensidig. Det er derfor slik at leietaker, på de samme vilkårene som utleier, vil kunne kreve husleien nedregulert til gjengs leie dersom markedsleien skulle ha falt i løpet av den siste 3-årsperioden. Historisk er det lite som tyder på at dette vil bli aktuelt med det første, selv om Corona-pandemien faktisk kan se ut til å ha ført til en viss stagnasjon i leiemarkedet.

Husleierett og endring av husleien for lokaler

Avtalefrihet

Når det gjelder leie av lokaler (husrom som ikke skal brukes til beboelse), typisk kontorlokaler, lagerlokaler og butikklokaler, legger husleieretten opp til de samme reglene som vi har gått igjennom over, såfremt partene ikke har avtalt noe annet.

I motsetning til når utleieenheten skal benyttes til bolig, har partene ved lokalleie full frihet til å avtale hvordan husleien skal kunne reguleres. Rent lovteknisk er dette løst ved at det i husleieloven § 1-2 er gjort unntak for ufravikeligheten ved leie av lokaler. Kun de bestemmelsene som er uttrykkelig listet opp i § 1-2 andre avsnitt er ufravikelige også for lokalleie. Alle andre bestemmelser, blant annet lovens bestemmelser om regulering av husleien, kan fravikes av partene i avtale.

Dette innebærer at det ved leie av lokaler blir enda viktigere at partene er seg fullt bevisst hva de bestemmer i leieavtalen om regulering av husleien. Særlig leietaker, som ikke nyter godt av ufravikelighetsvernet som gjelder ved boligleie, må være mer påpasselig enn ellers. For utleier er det strengt tatt liten forskjell, siden utleier ikke er beskyttet av ufravikelighetsvernet i boligleieforholdene.

Dette betyr blant annet at styrkeforholdet og partenes forhandlingsevner får stor betydning for innholdet i avtalen. Det kan derfor være klokt å oppsøke juridisk bistand før man binder seg til endelig leieavtale, i hvert fall hvis man føler seg usikker på om avtalen virker rimelig og rettferdig.

Kan Corona brukes som grunn til å regulere husleien?

Det korte, men litt upresise svaret på dette er: Nei.

For det første er det avtalen og de ufravikelige reglene i husleieloven som bestemmer hva som skal til for at en av partene ensidig skal kunne kreve leien endret.

For det andre er det vanskelig å se hvordan Corona-pandemien skulle utgjøre et hinder for utleiers oppfyllelse av husleieavtalen som utleier verken kan unngå eller avverge følgene av (force majeure). Det er etter det vi kjenner til heller ikke grunnlag for å hevde at Corona-pandemien har medført så alvorlige og ekstraordinære tilleggsbelastninger for utleiere generelt at oppfyllelse av husleieavtaler vil være urimelig etter avtaleloven § 36.

Derimot er det nok en god del leietakere som opplever problemer med å betale husleien som følge av arbeidsledighet og inntektsbortfall i forbindelse med Corona-pandemien. Selv om dette er helt uforskyldt og uunngåelig for leietaker, gir ikke Corona-pandemien og inntektsbortfall i seg selv leietaker rett til å kreve at husleien skal settes ned, falle bort eller utsettes.

Dette krever enten avtale med utleier eller helt ekstraordinære, konkrete og individuelle omstendigheter som gjør det urimelig å opprettholde husleien uendret. Hjemmelen for å endre husleien ligger i så fall i avtalerettslige ugyldighets- og revisjonsregler, særlig avtaleloven § 36. Terskelen for slik revisjon er veldig høy.

Prinsippet om force majeure gir som utgangspunkt ikke grunnlag for å avhjelpe betalingsvansker selv om disse er på leietakers hånd. Skulle prinsippet om force majeure få virkning på avtaleforholdet, ville resultatet måtte bli et opphør av begge ytelsene, altså at leietaker ikke må betale, men at utleier heller ikke må stille husrommet til disposisjon. Dette virker derfor lite praktisk for de fleste.

Vårt råd til leietakere som sliter med å betale husleien som følge av Corona-pandemien og konsekvensene av denne, er å be om et møte med utleier hvor man forklarer situasjonen og forsøker å komme til en avtale for betalingen av både forfalt og framtidig husleie. Det er ofte i utleiers interesse å videreføre utleieavtalene som allerede er inngått, istedenfor å gå gjennom prosessen med å finne en ny leietaker og fremforhandle ny avtale.

I tillegg råder vi de som opplever økonomiske problemer som følge av Corona-pandemien til å kontakte NAV og andre støtteordninger for veiledning og bistand til å håndtere situasjonen.